稿件来源: 法治周末——法制网 法治周末记者 蔡长春 一场房地产经纪公司同房产电商之间的利益博弈，在今年开始集中上演。 3月初，房地产租售服务平台安居客因涨价问题，遭遇了全国多地房地产经纪公司的联合抵制，各地中介联盟成员纷纷下架在该网站上推广的房源。 从业5年的北京房地产经纪人孟亮(化名)告诉法治周末记者：“虽然已经过去几个月的时间了，很多公司至今依然没有重新开启与安居客之间的合作。” 而紧随其后，搜房网也开始因涨价问题遭遇了同样的窘境。从杭州开始，青岛、深圳、北京等多地的房地产经纪公司，都纷纷联合对其进行抵制。 在法治周末记者获取的一份搜房网内部邮件中，搜房网创始人、董事长莫天全写道，“绝大部分经纪公司，包括我爱我家等联盟成员，都是搜房的上帝，是他们在过去的若干年中，造就了今天的搜房，是他们的投入给搜房带来了高额的收入和利润，我们要感谢他们，在他们有困难的时候理解和支持他们，坚定我们与经纪公司共同发展的目标。” 孟亮等众多房地产经纪人也坦言，目前大部分经纪人已经习惯了使用搜房网，并且更重要的是，如今这种房产电商的推广效果十分明显，甚至已经超越了传统门店的推广方式。由此不难看出，房地产经纪公司与房产电商之间是一种鱼水相依的互利合作关系。那么本是利益共同体的双方，为何却接连不断地上演“短兵相接”的闹剧？ 涨价引发联合抵制 5月28日，杭州我爱我家、华邦地产等9家房地产经纪公司下架了在搜房网上的所有房源。这个联盟的发言人徐强曾公开表示，房地产经纪公司和搜房网的具体合作模式就是搜房网开放网络端口，经纪人利用其网络平台发布二手房信息，以此来吸引购房者。 孟亮告诉法治周末记者，所谓“端口”可以视为经纪人对搜房网店铺的一种使用权，分为60、120直至600等不同版本(数字代表着每日的刷新次数)。“端口”的价格越高，经纪人的房源在客户搜索结果中出现的几率也就越大。 而让徐强感到压力的是，5年前搜房网的收费差不多是60元/月，按年收费也就是差不多700元左右；随着其收费的不断上涨，如今已经变成了550元/月，翻了近10倍。 此外，搜房网为了布局移动互联网领域还推出了自己的无线APP产品，囊括了当地大量新房、二手房、租房房源信息，还具有找房、定位等实用功能。 然而就是这样一个创新产品，竟然成为了其同房地产经纪公司决裂的另一大诱因，因为经纪公司使用这款产品还需要另外收费。 随后出现的深圳中介联盟就曾在其《致搜房网络技术(深圳)有限公司的一封信》中表示，近年来，搜房网向深圳房产中介公司及经纪人销售的网络“端口”不断升级，价格水涨船高，低版本“端口”实质上已失去作用，还推出需要付费的手机APP无线搜房帮。 不过孟亮告诉法治周末记者，可能由于搜房网一提出涨价就迅速遭遇了抵制的缘故，现在他依然在正常使用搜房网，却并没有感觉出其价位发生了变化。 而真正让孟亮明显感觉到涨价压力的，还是此前就遭遇了抵制的安居客。“安居客所推出的按点击收费、竞价排名的新模式，让我们经纪人明显感觉到了压力。一般情况下我们一个月也就花费三五百元，可在这种模式下甚至出现了一天就点出去800元的极端个例。”孟亮表示。 多年从事房地产市场研究的张鹏(化名)告诉法治周末记者：“今年整个房地产市场表现并不是很好，国内多地甚至都出现了大幅的跌价，这种情况下房地产经纪公司的经营压力本来就已经很大了，房产电商还要逆势提价，矛盾也就自然不可避免。” “店大欺客”的集中涨价 在张鹏看来，房产电商的收入其实也就是房地产经纪公司的收入，归根到底它们都在同一个产业链上，只不过房产电商在上游、经纪公司在下游，最后双方再进行利益划分。 莫天全在内部邮件中用“既爱又恨”来界定了双方之间的这种关系——“爱”的是搜房能够给客户带来购房者，促进成交，确保在市场中的份额和地位；“恨”的是搜房的“搜房帮”“搜房网店”“移动搜房帮”等创新成为变相收费或提价的做法，让经纪公司付出了巨大的代价。 莫天全还坦言，特别是今年以来部分经纪公司亏损，但搜房的盈利依然强劲，一季度盈利还有40%以上的增长。“我们一直标榜的与经纪公司共同发展的目的，并没有体现在搜房与经纪公司的经营结果上，搜房赚了，而且赚得不合理的多，相反一些经纪公司亏了，而且亏得不合理的多。” 那么，明知如此，为什么在市场大环境不景气的情况下，两大房产电商还是选择了逆势提价呢？ 张鹏分析认为，房产电商们之所以敢于这样操作，主要在于身处产业链下游的房地产经纪公司虽然也有一些规模较大者，但往往相对比较分散；而房产电商们不仅身处产业链的上游，像搜房网、安居客这样的公司所占市场份额大且集中，因此其话语权也就更大一些。 “虽然是合作的双方，但房地产经纪公司和房产电商们也一直处于利益博弈当中，并且房产电商们明显处于话语权的优势地位。”亿瓯网创始人黄渊普表示。 孟亮更是将房产电商们的提价视为一种“店大欺客”的表现。 “以前的搜房网和安居客都非常注重用户的体验，经常主动派相关人员到各个经纪公司的门店进行培训与指导。”孟亮告诉法治周末记者，“可现在公司做大了，却开始只对一些大型公司重点做一些指导，规模较小的公司则只在有需要时找他们才会过去，平时已经基本不再登门。” “两大房产电商应该还有自身更多的提价考虑，对于渴望上市的安居客而言，也自然急于增加收入把自身财报做得更好看一些。”张鹏认为。 而搜房网日前发布的第四季度及全年未经审计财报中也显示，搜房网预计，公司2014年总营收将在7.80亿美元至7.96亿美元，同比增长22.5%至25%。 “如果想要获得上述良好表现，提价自然也就成为其首选方式了。”张鹏表示。 自律规则亟待建立 对于搜房网和安居客而言，迫在眉睫的还是眼前房地产经纪公司的抵制行动。 据了解，安居客的涨价在遭遇了链家地产、我爱我家为首的10家重量级客户撤下房源信息后，几乎一度成为了信息的“空城”。而让安居客头疼的可能还不只是短期业务上的骤降，因涨价风波而最终导致其赴美上市计划泡了汤，这个事实显然更加残酷。 搜房网的境遇也没有好到哪里，此前在抵制安居客的事件中竟不幸“躺枪”，其股价从3月初的19.4美元跌至了5月29日的13.6美元。在杭州抵制事件爆发后，搜房网股价更是开始加速下跌，6月5日收于11.03美元，短短90天内其市值竟蒸发掉了225亿元。 速途研究院院长丁道师告诉法治周末记者，房地产经纪公司和房产电商们的这种压力，很有可能最终转嫁到消费者身上，因此双方的博弈事实上于谁都没有好处。 “没有严格的合同约束，也没有出现几家联手形成垄断地位来迫使合作方接受涨价，只是某一个房产电商单方面的提价行为，从法律上很难对其进行规制。”深圳房地产律师刘子孺认为，“并且目前对于这一领域，尚没有一个所谓的政府指导价去参考。” 对于房地产经纪公司发起的联合抵制行动，刘子孺同样认为并不存在法律上的问题，因为“不选择”也是作为消费者的一种自由。 张鹏却对此十分担忧，虽然双方的行动本身并不存在法律问题，但实际上已经给双方乃至行业都造成了极大的不利影响，因而必须对此加以规制。 “双方的这种合作模式虽然已经存在一定时间了，但是一直以来都还没有一个领域内的普遍规则。现在起了冲突恰恰可以趁机建立起一套合理规则来，通过双方的自律让彼此间都能顺利获益。”张鹏认为。 中投顾问高级研究员还提出，除了行业自身规范外，房产电商也应该逐渐得到政府的有效监管，这样更加有利于整个行业的健康发展。 目前已现和解意向 目前，搜房网早已发出《致同行15年的伙伴》的声明，提出了三大优惠条件向房地产经纪公司示好，其中包括：搜房网二手房集团全线产品在现有折扣基础上再打6折；无线全线产品赠送；对于长期友好合作的经纪公司提供单笔最高额度1000万元的低息融资支持。 据一位接近搜房网的相关人士透露，在放弃提价并给与了一定优惠条件之后，目前深圳方面的经纪公司联盟已经开始松口，并流露出“不排除和搜房继续合作”的意向。 而据称，北京的房地产经纪公司联盟日前也表示，经过全国各区域的意见回馈，统一接受搜房网的调价方案，新一期产品价格6月1日起执行。不过这也只是暂行方案，它们还在酝酿第二轮的谈判。 在法治周末记者新近获悉的一份据称是我爱我家的内部邮件中显示：“经过与搜房的密切磋商，原则上已经和搜房达成和解，基于搜房的让步，各地房产中介公司将与搜房继续合作。” 此外，其中还提到，“由于各地差异化较大，所以个别城市还有一些个性化和地域化诉求在与搜房城市站点继续磋商，搜房总部也给予了关注，相信也将能得到比较好的解决。本次全国范围内，中介公司与搜房的谈判，可以说已经暂告一段落。” |
