（宝山区、闸北区联络处 上海百信房产咨询公司） 开展执业经纪人后续教育培训是《上海市经纪人条例》赋予协会的工作职能。在上海建设“四个中心”的进程中，上海的经纪行业得到了迅猛发展。执业经纪人作为上海现代服务业中一支重要力量，为上海的经济建设和社会发展注入了活力，做出了新的贡献，受到政府和社会的广泛关注与充分肯定。但是，在实现上海经济发展方式转变的新形势下，如何巩固和提高本市执业经纪人队伍的执业能力和综合素质，使之适应上海发展现代服务业的要求，显得尤为重要。为此，必须通过后续教育培训，使执业经纪人吸取新知识、新理念，才能保证执业经纪行业持续健康稳定发展。在市执业经纪人协会的统一要求下，协会各下属单位开展了执业经纪人后续教育培训工作方面的调研。本次调研，采取了走访经纪企业，上门听取相关职能部门的意见，召开会员座谈会和抽取调查样本问卷调查等多种形式。 一、经纪行业和执业经纪人队伍发展迅速 近几年，随着上海经济社会的不断发展，上海经纪行业得到了迅猛发展，执业经纪人队伍进入了发展的快车道。 1、经纪行业直接促进了经济的发展，特别是房地产经纪业，对房地产市场的繁荣，拉动整个地区国民经济的发展起了至关重要的作用。以宝山区为例，近年来房地产存量房交易的总量、产生的金额呈直线上升趋势。 2、经纪行业直接促进了现代服务业的发展，提升了现代服务业的档次和水平，在上海实现经济发展方式转型的过程中，发挥了至关重要的作用。经纪行业的类别已从2001年只有四个门类，发展为2010年的13个门类。 3、经纪行业增加了就业门类，扩大了就业途径，执业经纪队伍不断扩大，为实现整个社会的和谐稳定发挥了至关重要的作用。经纪行业人数2010年与2001相比，增长200％以上。 4、执业经纪人后续教育培训成效明显。2009年以来，特别是去年，上海市执业经纪人协会在经纪人会员中开展了大规模的后续教育培训。会员受益面达到了50％，培训效果显著，社会反响很大。调查中发现，经纪人会员普遍对后续教育培训有认同感，感到能够走进大学校门，参加教育培训有收获。学到了知识，增强了行业发展的信心，提高了经纪人会员执业的诚信度和自律能力。消费者也有良好的反映。感到中介门店内的规范化管理有了明显变化，从业人员的服务水平和质量有了一定提高。 二、开展执业经纪人后续教育培训势在必行 随着经纪行业的不断发展，执业经纪人队伍的不断壮大，经纪行业在发展中遇到的问题和矛盾也逐渐暴露出来，特别是执业经纪人队伍的整体素质与经纪行业发展的要求不相适应，提高经纪人的执业能力，开展好执业经纪人后续教育培训面临着较多难题。突出表现在： 1.经纪人员结构不合理。调查中发现：目前执业经纪人队伍中存在着年龄老化、文化层次低和缺乏知识更新等问题。从业人员素质结构呈三高特征。经统计，目前从业人员中以三类人员比重高，即从业人员中的高中及以下学历人员比重高，年龄在50岁以上的和30岁至40岁以内的比重高。2003年以来早期领证人员比重高。年龄老化、文化层次低和缺少知识更新已成为制约经纪行业发展的瓶颈。 2、经纪行业结构不合理。目前，执业经纪行业房地产经纪所占比重较高，而其他门类很少。近年来，特别是2005年以来，上海的房地产行业发展很快，已经成为影响国民经济发展的支柱性产业。但因此受到国家宏观政策调控的影响波动亦大。房地产经纪行业动荡起伏，执业人员队伍很不稳定，给大规模的开展后续教育培训带来了困难。 由于其他经纪门类偏弱，各区县分布也不均匀，客观上造成各区县按经纪人数上报后，学校在办班时没有分门别类排班，使得老师在上课时无法兼顾不同类型的学员，对这些门类教育培训的内容针对性不强，会员听课的得益面不广。 3、经纪企业结构不合理。经纪组织按属性分类，个人经纪事务所和只有单证的分公司数量占有相当比重，企业规模普遍偏小。以宝山区为例，平均每个经济组织只有不到2名工作人员，显然，要依靠经纪组织单独来做好对执业经纪人的后续教育培训工作，逐步提高他们的能力素质显然是不现实的。 4、经纪人员素质和执业能力不强。据统计，从2009年以来，消费者投诉有一定上升，给行政部门调解和协会的自律管理带来了难度，牵涉了一定精力。其中绝大部分是由于经纪人的执业能力不强综合素质偏低引起的。客观上说，消费者投诉虽然只发生在个别执业经纪人身上，可实际上已给执业经纪人整个队伍形象造成了伤害。经纪人在执业经纪活动中自身产生的问题，已经成为经纪行业持续健康发展的障碍。 5、社会对经纪的学术研究和理论指导不够。尤其是房地产经纪行业方面的理论研究不够，缺乏系统的实践经验的总结和知识的提炼，跟不上行业发展的需要，行业的发展也缺乏理论知识的指导。经纪行业属现代服务业范畴，其行业扩张也就是这几年的事。随着经纪行业的快速发展，经纪队伍的壮大，上海在这方面的理论研究还基本上处于空白状态。学术界对经纪行业进行系统性的理论研究，重视性不够，学校老师讲课的针对性还不够强，这方面的研究性书籍、领军型专业化人才还很缺乏。执业经纪人要想通过社会自学来提高执业能力，还缺少有效地途径。 6、对后续教育培训的重要性认识不够。调查中发现，目前经纪人对参加后续教育培训的认识存在三种情况。 一是我要学。这部分经纪人对培训重要性的认识意义比较明确，求知欲比较强，热情比较高，主动参与性也较强。 二是要我学。他们对参加教育培训的意义比较模糊，接受教育的认识也是被动的。对从事执业经纪岗位所必须的标准条件满足于现状，不甚了之，自身要求不高，对经纪行业发展的前景和信心不足，后续教育培训需要推着他走。 三是不要学。这部分经纪人对参加教育培训有抵触情绪，抱有偏见，虽然人数不多，却容易在队伍中产生消极影响，拖后续教育培训的后腿。 7、基层组织办学能力不强。协会各区县组织培训因受到力量和经验等方面的限制，履行开展后续教育培训的能力不强，无法跟上执业经纪人后续教育培训经常化的需求。 综上所述，由于在经纪行业和执业经纪人身上存在的客观情况，给提高上海经纪人的执业能力和综合素质，开展好后续教育培训工作带来了一定的影响。但不断健全和完善执业经纪人后续教育培训工作是经纪行业进一步向前发展的迫切需要，是加强上海经纪人队伍建设、建立诚信体系，提高经纪人执业能力的需要，更是保证上海经纪行业持续健康发展的必然要求。 三、开展后续教育培训的方法和途径 1、内外联动，因地制宜。针对业余办学的现状，拟采取以区县属地管理为主，行业部门为辅的形式，适当打破区县协会系统内部属地管理，画地为牢的现有模式，把上海一些大型跨区域的经纪公司列入后续教育培训的重点单位，依靠这些经纪组织有一定的专业管理人员的力量，发挥这些公司对内部企业员工的培训教育有一定要求的优势，以他们为主，由这些公司来独自承担企业内部员工的后续教育培训组织管理任务，以充分调动这些经纪组织的积极性。 2、区别对待，有所侧重。根据目前执业经纪人的现实情况，开展后续教育培训，还必须要面对房地产经纪占了整个经纪人队伍大部分的现状。这就要求我们要充分考虑到，当前和今后相当长的一个阶段，培训工作的主要对象应该是房地产经纪的会员。把房地产经纪人会员的教育培训工作做好，事关整个后续教育培训任务的成败。同时还必须看到，除此之外，其他门类的也占有一定比例，而且近几年正在逐步增加。这部分门类代表了经纪行业发展的方向，在经纪行业实现发展转型中至关重要。因此在培训工作中，应该引起高度重视。 3、联系实际，贴近内容。经纪行业有其行业特点。因此，在培训课程的内容、老师讲课的时间以及授课形式等方面都要充分照顾到成人教育特点。授课老师在讲课内容安排上，要采取理论联系实际的教学方法，以实践为主，以案例为主，以专业技能的提高为主。重点突出讲课内容的实用性、知识性、趣味性。集中授课的形式要适应成人教育的特点，适当压缩讲课的时间，允许提问，开展互动，以提高听课的效果，体现课堂安排的针对性、实效性。学员进校前，学校可事先把老师讲课的内容提纲或教材讲义发给学员，使学员在进校前，就对学校课程和师资的安排以及老师讲课的内容有一个基本的了解，带着疑虑问题和求知欲走进学校，这样学校在老师上课前就已提前热了身，学员在进校前就已进入了学生状态。 4、形式多样，重点突出。执业经纪人后续教育培训，应改变粗放式的培训模式，尽量采取集中培训与分散自学相结合的方法，突出重点，兼顾一般。 培训形式可划分为三个层次：一是经纪组织高层管理人员。这部分人员师资力量配备要强，培训规格要高，课程内容宜少而精，应当集中培训。同时也可考虑让协会系统的干部及行业协会组织的负责人参加，以扩大受益面，提高培训的效果；二是经纪组织部门负责人、门店经理及业务骨干、事务所法人和主要从业人员。这部分人员是教育培训的的重点，必须集中培训，抓紧抓好，力求取得实效；三是一般执业经纪人。这部分人员由于多方面的原因，要动员其参加培训有一定难度，在组织管理上牵涉相当精力，面临许多困难。可以不集中进校上课，在时间安排上放在最后，委托用人单位向其发放老师讲课光碟，采取网上听课的方法。但必须通过严格的考试。 在培训课程安排上，可以将经纪人行业划分为三个门类。学校在课程内容安排上拟将经纪人行业按属性分类，单独办班培训。1、经济类：可分为房地产经纪、二手车经纪、航运经纪、产权经纪和技术经纪等。2、社会类：可分为文化经纪、体育经纪和人才职业经纪等。3、其他类：可分为租赁经纪、气象经纪、农村经纪等。 5、健全机制，整合资源。拟建立执业经纪人后续教育培训领导小组，作为全市后续教育培训的议事协调机构，邀请行政指导单位领导和协会部分理事单位参加。市协会内设领导小组办公室，作为常设机构，配备专人力量，强化办学和统筹协调。同时下设各区县联络站，负责本辖区内的日常培训工作。以提高后续教育培训的领导层面，加强后续教育培训工作的重视程度，充分整合办学资源，发挥各方面的积极性。 6、加强机制，注重衔接。开展后续教育培训需要制度保证，市协会开展执业资格证书到期换证是一个很好方法。执业经纪人考试资格证书到期重新换取新证时，需提交参加后续教育培训的考试合格成绩单。建议此项制度尽快实施。新的执业资格证书需增加培训栏目，培训后要在栏目上加盖培训合格印章。同时，建议按照《上海市经纪人条例》，将其列入经纪人审验环节，用制度保证后续教育培训落到实处。 7、发挥优势，力求深化。建议让上海大学逐步形成招生管理和授课结业为一体的办学机构，使之真正成为全市执业经纪人后续教育培训的基地。条件成熟情况下可尝试将培训招生组织和后续管理逐步移交校方，形成一竿子插到底的教学模式。真正将现有的培训体制逐步过渡到经纪人能够凭发给的培训通知单，直接到学校报名。校方按照实际报名人数灵活掌握，确定班级和课程的安排。 8、加强宣传，形成氛围。市协会网站要增加会员后续教育培训的内容，开辟培训栏目，将培训信息辐射社会，真正起到教育培训的桥梁和纽带作用。可介绍执业经纪人通过培训后的心得体会、宣传学习积极分子、学校近期的师资课程安排和课程内容等方面情况。 可尝试网上教室，将集中培训以外的会员教学纳入协会网站内，通过网上听课、实行网上考试。这部分会员应实行宽进严出的制度，做好广种薄收的思想准备，让他们在学习上的精力付出，远远超过集中培训的学员，起到一种引领示范作用。 （本文有删节） |
